Как купить квартиру в Финляндии
Что такое движимое имущество. В чем особенности сделок купли-продажи квартиры
В Финляндии сделки купли-продажи квартир в многоквартирных домах или отдельных зданий не рассматриваются как сделки с недвижимостью (за исключением случаев, когда одновременно с заключением такой сделки передается право собственности на земельный участок). Такие сделки купли - продажи не регистрируются в уездных судах.
Россияне могут свободно приобретать в Финляндии движимое имущество.
В Финляндии многоквартирные дома и земельные участки под ними находятся обычно в собственности жилищных акционерных обществ (ЖАО) или акционерных обществ по недвижимости. Акции этих акционерных обществ можно продавать и покупать, при этом они дают своему владельцу право на распоряжение определенной квартирой, расположенной в доме, принадлежащем акционерному обществу. На практике данное право распоряжения квартирой приравнивается к праву собственности на нее.
При покупке и продаже квартир можно:
- пользоваться услугами риэлтерских фирм, которые также предоставляют информацию о квартирах, поступающих на рынок для продажи (самая распространенная практика);
- заключить сделку самостоятельно;
- привлечь поверенного, не прибегая к услугам риэлтера.
- Присутствия официальных заверителей не требуется (в этом отличие от сделки с недвижимостью).
Подготовка к покупке квартиры
В Финляндии предусматривается различный порядок действий в случае покупки новой или бывшей в эксплуатации квартиры. Сделка с бывшей в эксплуатации квартирой регламентируется не так подробно, как с новой квартирой.
При приобретении квартиры в строящемся доме важно ознакомиться с документами, которые помогут покупателю сформировать представление о ЖАО, его экономическом положении, недвижимости и строящемся объекте.
Если квартира или акция ЖАО приобретается в уже существующем, то есть старом здании, покупателю рекомендуется ознакомиться со справкой, выданной управляющим этого дома, которая включает информацию о ЖАО, его экономическом положении, а также затратах на проживание, учитывая размер платы за содержание здания и потребление воды. Управляющий также располагает информацией о планируемых работах по ремонту или реконструкции дома, которые могут повлиять на объем затрат на проживание в нем. Рекомендуется также выяснить, перейдет ли к покупателю ответственность за выплату кредитов, взятых ЖАО. На практике в случае наличия такой ответственности сумма сделки купли-продажи уменьшается в соответствующей пропорции.
Обязанности продавца и покупателя
Обязанность продавца - предоставление информации
Продавец новой квартиры обязан предоставить информацию не только о самой квартире, но и об окружающих условиях и услугах, предоставляемых в этом жилом районе.
Продавец квартиры в старом доме обязан предоставить информацию о квартире и ее оснащении, а также о тех отклонениях, которые имеются в оборудовании, состоянии или прочих характеристиках квартиры, соответствующих ее возрасту.
Обязанность покупателя - осмотр квартиры
Покупатель квартиры обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи.
Сделка купли-продажи жилой квартиры
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи жилой квартиры (акций жилой квартиры) составляется в письменной форме. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, при этом присутствия официальных заверителей сделки не требуется. При совершении сделки можно воспользоваться услугами поверенного, который в этом случае подписывает договор купли-продажи. Как и в случае сделки с недвижимостью, в договор купли-продажи жилой квартиры необходимо включить все необходимые условия этой сделки.
Порядок сделки
До завершения сделки покупатель выплачивает продавцу (как правило, риэлтеру) определенную сумму наличными, которая затем зачитывается в окончательной стоимости сделки. Если сделка не состоится по причинам, связанным с покупателем, выплаченная сумма наличных или ее часть остается продавцу.
При заключении сделки купли-продажи акций жилой квартиры покупатель должен убедиться в передаче акций. Информацию о том, являются ли акции заложенными, невозможно найти ни в одном из государственных реестров. Если акции не передаются в момент заключения сделки, покупатель должен выяснить их местонахождение и включить в договор купли-продажи условие, касающееся передачи акций. После перехода права собственности покупатель может использовать полученные им акции в качестве гарантии выплаты своих долгов и, например, оплаты стоимости купленной им квартиры.
Залоги, связанные с квартирой, не регистрируются в официальных инстанциях, то есть, залог оформляется путем подписания договора о залоге с передачей акций кредитору (залогодержателю).
Обычно акции хранятся в предоставившем кредит банке также и после выплаты кредита в полном объеме.
Регистрация сделки купли-продажи жилой квартиры
В Финляндии сделка купли-продажи жилой квартиры не рассматривается как сделка с недвижимостью, поэтому она не подлежит государственной регистрации, и в связи с этим информацию о ней невозможно получить в каких-либо государственных реестрах.
Покупатель обязан в течение 2 месяцев заплатить налог на переоформление права на имущество в размере 2% от стоимости сделки.
Сразу после покупки квартиры в доме, принадлежащем ЖАО, новый владелец должен заявить о сделке для занесения ее в реестр акций ЖАО. На практике покупатель предъявляет управляющему дома договор купли- продажи и документ, свидетельствующий об уплате налога со сделки купли-продажи в размере 2% от цены сделки.
Продажа квартиры, являющейся местом постоянного проживания
Если продается квартира, владелец которой жил в ней не менее двух лет, налог на доход от продажи платить не требуется. Это правило относится как к жилищу, являющемуся местом постоянного проживания, так и к акциям, обеспечивающим право распоряжаться квартирой.
Основной источник: информационная брошюра на русском языке "Приобретение недвижимости и жилья в Финляндии".
