Дом - это недвижимость?

Если вы покупаете участок земли вместе со стоящим на нем домом, то вы покупаете недвижимость. В Финляндии под недвижимым имуществом подразумевается земля плюс все неразрывно связанные с ней объекты: находящееся на ней здание, деревья, водные объекты, обременения (например, право пользования дорогами).

Если владелец здания не владеет землёй под ним, здание считается движимым имуществом (жильём).

Здание может считаться движимым даже если не является мобильным и сделано из кирпича, покрыто облицовочным кирпичем и имеет под собой фундамент.

 

Покупка недвижимости

Недвижимость и жилье можно приобрести путем покупки либо аренды. Существует и такая форма владения, как таймшер - покупка с ограниченным временем пользования.

Финны и иностранцы могут свободно приобретать недвижимое имущество в Финляндии. Иностранец может также получить недвижимость в собственность в порядке наследования, дарения или мены.

Кого надо привлекать к сделке. Нужен ли риэлтер

При заключении сделки должны присутствовать:

1. продавец,
2. покупатель,
3. официальный заверитель.

Привлекать поверенного можно, но не обязательно.

Часто используются услуги риэлтера, которого обычно выбирает продавец. Тем не менее, возможен вариант, когда покупатель тоже заключает договор с риэлтером. По законодательству, риэлтер обязан заботиться о соблюдении интересов обеих сторон сделки – как продавца, так и покупателя – независимо от того, какая из сторон привлекла его к работе. Обычно риэлтер занимается подготовкой договоров купли-продажи и при необходимости оказывает помощь в юридических вопросах, связанных со сделкой.

На практике основная часть сделок по недвижимости осуществляется через риэлтерские фирмы,
которые также располагают информацией об объектах, выставляемых на продажу.

 

Подготовка к сделке

Продавец обязан добровольно предоставить покупателю следующую информацию:

• сведения о территории недвижимости и находящихся на ней территории зданиях. Предоставление информации о дефектах и повреждениях, включая возникшие по причине протечек, является обязательным;
• сведения о решениях, принятых официальными органами (например, о землеотводе и застройке или запрете на строительство), которые ограничивают возможности эксплуатации недвижимости;
• сведения о залоговых правах и других обременениях, к которым относится, например, право аренды.

Обязанность покупателя – произвести осмотр недвижимости. Покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о таком дефекте, который мог бы быть им замечен при тщательном осмотре.

Покупателю рекомендуется также проверить все актуальные данные об объекте недвижимости, которые имеются в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов. Если продавец не зарегистрировал недвижимость на свое имя, покупатель может столкнуться со сложностями при оформлении государственной регистрации объекта и в худшем случае не получить права на недвижимость. К лицу, сделавшему заявку на государственную регистрацию недвижимости последним, могут быть предъявлены требования по уплате налогов и начисленных на них процентов с тех сделок купли-продажи данного объекта недвижимости, которые не были зарегистрированы ранее.

При заключении сделки покупатель должен получить для ознакомления следующие документы:

1. справка о государственной регистрации, которая подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
2. справка об обременениях, в которой указаны залоговые обязательства и права аренды;
3. выписка из Кадастра недвижимости, в которой указаны, например, обременения, связанные с пользованием дорогами;
4. карта из Кадастра недвижимости;
5. копия градостроительного плана, который может касаться территории объекта, или, например, копия генплана прибрежной территории;
6. разрешения на строительство и строительные чертежи.

Справку о государственной регистрации и справку об обременениях можно получить в уездном суде, офисе Управления геодезии и землеустройства, муниципальном управлении по недвижимости и магистрате, выписку из Кадастра недвижимости и карты - в офисе Управления геодезии и землеустройства и муниципальном управлении по недвижимости, а градостроительный план и информацию о строительстве – в муниципальном управлении по недвижимости или у инспектора строительного технадзора.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости всегда нужно оформлять письменно. Продавец и покупатель или же их представитель должны подписать договор купли-продажи в присутствии официального заверителя сделки. При совершении сделки можно использовать поверенного. В доверенности, выдаваемой продавцом своему поверенному, должны быть указаны его точные ФИО и приведено детальное описание продаваемого объекта.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (-ги) продавца в том случае, если предмет сделки - дом, являющийся местом их совместного проживания. Если продавцом или покупателем выступает фирма или другое юридическое лицо, необходимо выяснить, обладает ли их представитель правом на заключение сделки.

В договоре купли-продажи должна содержаться информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки или другой компенсации, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу. В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан идентификационный номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность.

При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли (что такое отчуждаемая доля – смотрите в разделе ) рекомендуется приложить к договору карту, где обозначены границы доли. Эта карта должна быть получена из Кадастра недвижимости и соответствовать реальной ситуации.

Обычно в договор купли-продажи включают такие условия, как дата перехода права владения недвижимостью, перевод договоров на подачу электроэнергии и предоставление других коммунальных услуг, а также порядок производства различных платежей.

Зачастую цена сделки оплачивается в момент ее совершения наличными или с использованием банка в качестве посредника. Широко распространена и практика применения других форм оплаты. Одним из условий договора купли-продажи часто является то, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока цена сделки не будет выплачена.

Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.

Купля-продажа недвижимости с залогом

Если в справке об обременениях указано, что недвижимость заложена, покупателю во время совершения сделки рекомендуется потребовать в свое распоряжение закладную, иначе он должен быть готов к тому, что объект недвижимости будет по-прежнему служить гарантией выплаты предыдущим владельцем недвижимости своего долга. При совершении сделки стороны иногда договариваются о том, что ответственность за выплату продавцом недвижимости своих долгов может быть передана покупателю. Для вступления этого условия в силу необходимо получить согласие кредитора. Переговоры с банком по данному вопросу рекомендуется провести до совершения сделки.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости

О планируемой сделке купли-продажи недвижимости можно заключить предварительный договор, который должен быть оформлен в письменном виде и заверен в присутствии официального заверителя сделки.

Официальные заверители сделки

Официальный заверитель сделки заверяет ее совершение с одновременным установлением личности сторон и формальной законности сделки. К нему можно обратиться также за справкой о государственной регистрации, справкой об обременениях и выпиской из Кадастра недвижимости. Официальными заверителями сделки могут быть определенные должностные лица установленных органов власти, включая магистрат и офисы Управления геодезии и землеустройства, а также назначенные уездными судами специальные заверители сделок.

Функции официальных заверителей сделок зачастую могут выполнять также служащие банков, которым это право предоставлено распоряжениями уездных судов.

Сделку купли-продажи находящейся в Финляндии недвижимости можно заключить также и за пределами страны. В этом случае сделка должна быть совершена в соответствии с положениями о сделках с недвижимостью, имеющимися в законодательстве Финляндии. За пределами Финляндии официальными заверителями сделок купли-продажи недвижимости выступают определенные должностные лица консульских представительств Финляндии за границей.

Информацию об официальных заверителях сделок купли-продажи предоставляют уездные суды, магистраты, офисы Управления геодезии и землеустройства и муниципальные управления по недвижимости. Кроме того, информацию о назначенных уездными судами заверителях сделок можно получить в Реестре заверителей сделок, который ведет Регистрационный центр органов юстиции (http://www.oikeus.fi/oikeusrekisterikeskus/index.htm).

 

Ограничения, связанные с приобретением земельного участка

Муниципалитет может обладать правом выкупа проданной недвижимости в том случае, если конкретный земельный участок необходим для обеспечения общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей. Это преимущественное право на выкуп касается сделок, предметом которых является объект недвижимости площадью более 5 000 м 2 , а в столичном регионе - 3 000 м 2 . Преимущественное право выкупа не применяется в сделках между близкими родственниками (супруги, дети, сестры, братья, внуки, правнуки, родители, бабушки, дедушки и их супруги). У муниципалитета можно также запросить справку о том, что в отношении объекта недвижимости преимущественное право выкупа применяться не будет.

 

Оформление государственной регистрации

После совершения сделки купли-продажи недвижимости (как и отчуждаемой доли) покупатель обязан уплатить налог в размере 4% от суммы сделки и зарегистрировать ее в кадастровом отделе (офисе Управления геодезии и землеустройства). Заверители сделки предоставляют инструкции по государственной регистрации и связанной с ней выплатой налога со сделки купли-продажи недвижимости.

Когда и как оформляется государственная регистрация права собственности

Государственная регистрация должна быть оформлена в течение шести месяцев с момента подписания договора купли-продажи (если позже – будут начисляться пени). Решение о государственной регистрации оформляется, когда право на недвижимость окончательно перейдет к покупателю. За оформление государственной регистрации выплачивается регистрационная госпошлина.

Бланки заявления о государственной регистрации права собственности на недвижимость также размещены на сайте www.oikeus.fi. К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи и его копию, квитанцию об оплате покупателем налога со сделки купли-продажи недвижимости. Необходимость в представлении других документов зависит от категории недвижимости, условий и сторон сделки.